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価格補正の手法を中心に

価格補正の手法を中心に
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固定資産評価用語辞典

市街地宅地評価法を適用している地区の画地(又は筆)の評点(価格)は、画地条件による土地価格の影響の程度を下記の附表に掲げる補正率に基づいて加減して評定する。さらに、宅地の状況に応じ、必要があるときは「画地計算法」の附表等について所要の補正をして、これを適用することができるとしている。
附表1 奥行価格補正率表
附表2 側方路線影響加算率表
附表3 二方路線影響加算率表
附表4 不整形地補正率表
附表5 間口狭小補正率表
附表6 奥行長大補正率表
附表7 がけ地補正率表
附表8 奥行価格補正率表(経過措置関係)
附表9 通路開設補正率表

基準年度とは、地方税法第341条に定められており、「昭和31年度及び昭和33年度並びに昭和33年度から起算して3年度又は3の倍数の年度を経過したごとの年度をいう」。平成への改元以降は、平成元年度及び3の倍数の年度(平成3年度、平成6年度、・・・平成18年度・・・)が該当する。
土地及び家屋の価格については、地方税法第349条により、基準年度に評価替えを行い、原則として、土地の地目の変換や家屋の改築又は損壊等などの特別の事情がない限り、3年間(次の基準年度まで)据え置かれる。ただし、土地(宅地)については、平成9年度より、地価下落地域における土地の評価額の修正措置がとられている。
なお、償却資産の価格については、毎年度評価替えが行われる。

減免とは、市町村が法令又は条例の定めるところによって課税権を行使したものについて、天災その他特別の事情により、市町村の条例の定めるところによって、その税額の全部又は一部を免除することをいう。
減免は、徴収猶予、納期限の延長等によっても到底納税が困難であると認められるような担税力の薄弱な者等に対する救済措置として設けられている。
地方税法では次のとおり定められている。
(固定資産税の減免)
第三百六十七条 市町村長は、天災その他特別の事情がある場合において固定資産税の減免を必要とすると認める者、貧困に因り生活のため公私の扶助を受ける者その他特別の事情がある者に限り、当該市町村の条例の定めるところにより、固定資産税を減免することができる。
減免、非課税、課税免除の違いについては以下のとおり。
減免は、法律及び条例の定めるところによって課税権を行使した後、納税者の申請によって、その税額の全部又は一部を免除するもの。非課税は、地方団体の課税が法律上禁止され、当初から課税権を行使することができないとされているもの。課税免除は、地方団体の課税が法律上禁止されておらず、また、本来課税の対象となるものであるが、公益上等の事由により、地方団体自らが課税権を行使しないもの。
減免と類似の措置として、市町村の工場誘致条例になどにおいて、工場の設置後3年間、あるいは5年間、固定資産税を3割軽減するとか、5割軽減するとか、あるいは全免するとかの例がみられる。この軽減措置は、納税者の担税能力によって行う減免の措置とは異なり、市町村が公益上その他の事由により行う課税免除又は不均一課税の措置といわれるものであり、その趣旨での条例の規定または議会の議決を必要とする。

雑種地とは、田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野以外の土地をいう。したがって、雑種地に包含される土地は、野球場、運動場、変電所敷地等のようにその現況が比較的宅地に類似するものから、不毛地、砂地、土取場跡等のように原野的なものに至るまで多岐にわたる。
雑種地はその利用状況に応じて、固定資産評価基準第1章第10節において、次の分類によりその評価方法が規定されている。
ゴルフ場等の用に供する土地
ゴルフ場、遊園地、運動場、野球場、競馬場及びその他これらに類似する施設の用に供する土地
鉄軌道用地
鉄軌道の用に供する土地
その他の雑種地
鉄塔敷地、水路敷地及び稲干場、塚地、芝草地、不毛地、砂地、荒ぶ地、土取場跡、へい獣捨場等上記(1)、(2)以外の土地

「道府県庁所在の市及び東京都特別区」が固定資産評価基準では「指定市」といわれている。
提示平均価額は、各市町村の田、畑、宅地及び山林について、地目ごとの単位当たり平均価額として、次のとおり取り扱われている。
道府県庁所在の市及び東京都特別区にあっては、総務大臣が算定し、都道府県知事及び市町村に通知する。
指定市町村以外の市町村にあっては、指定市町村の提示平均価額を参考として都道府県知事が算定し、市町村長に通知する。

主要な街路は、区分した状況類似地域ごろに、次の条件に該当する街路を1ヶ所選定する。標準宅地は、主要な街路に沿接する宅地のうち奥行、間口、形状等からみて標準的と認められる画地である。
当該状況類似地域内において、価格事情および街路の状況等が標準的で宅地評価の指標となる街路。
地価公示法に基づく標準地および国土利用計画法に基づく都道府県基準地の所在する街路。

その他の比準割合 [そのたのひじゅんわりあい] その他の比準割合は、その他の宅地評価法における宅地の比準割合を構成する要素であり、固定資産評価基準別表第4附表1(経過措置たる附表2でも同内容)に「比準宅地又は標準宅地が角地、二方路線地等である場合、その沿接する道路の状況が相違する場合等で必要があるときは、その相違を考慮し、実情に応じ適宜比準割合を求めるものとする。」と定められている。 大規模工場用地 [だいきぼこうじょうようち]

農地の生産力に影響を及ぼす度合いの強い要因のうち、同一状況類似地区内において生産力条件の相違を示す要因について、各筆の田の要因を比較して評点数を付設するための比準割合を求めるための要因格差率表をいう。 要因格差の項目として固定資産評価基準第2章第2節では、状況類似地区内における標準田に対して各筆の田に特有なものとして
日照の状況
田面の乾湿
面積
耕うんの難易
災害
を掲げている。
比準割合の算定方法は以下のとおり。
(1.00+日照の状況+田面の乾湿)×(1.00+面積+耕うんの難易)×災害=比準割合

地目とは、土地を利用面から分類した名称である。
土地に地目を付する理由は、土地の現況及び利用状況など土地の質的なものを表示するためであり、沿革的には、地籍上及び課税技術上の必要によるものである。
固定資産評価基準においては土地の地目を、田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地の9地目に区分している(評価基準第1章第1節一)。原則として、現況調査による。
なお、土地登記簿上の地目は以下のとおりである。
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地
このほか不動産登記事務取扱手続準則第118条により鉄道用地、学校用地についてはその旨表示する。

地方税法349条1項は,土地に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準を、当該土地の基準年度に係る賦課期日における価格で土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録されたものとすると定め、同項にいう価格について、法341条5号は、適正な時価をいうと規定する。
最高裁判例(H15.6.26 第一小法廷判決 平成10年(行ヒ)第41号)では次のとおり示されている。
「土地に対する固定資産税は,土地の資産価値に着目し,その所有という事実に担税力を認めて課する一種の財産税であって,個々の土地の収益性の有無にかかわらず,その所有者に対して課するものであるから,上記の適正な時価とは,正常な条件の下に成立する当該土地の取引価格,すなわち,客観的な交換価値をいうと解される。」

農地の傾斜
保水・排水の良否
面積
耕うんの難易
災害を掲げている。
比準割合の算定方法は以下のとおり。

併用住宅地区 [へいようじゅうたくちく] 商業地区の周辺部、都市計画法で定める近隣商業地域若しくは第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、及び準工業地域内の小規模の店舗、事務所(低層利用の建物が多い)が多い地区をいう。幹線道路(国県道等)沿いの沿道サービス施設地が多く集まる地区も併用住宅地区となっていることも多いが、沿道サービス地域の画地規模は画地計算法における併用住宅地区の補正のない画地とは規模が異なることが多い。 価格補正の手法を中心に 価格補正の手法を中心に みなす所有者 [みなすしょゆうしゃ]

固定資産税の納税義務者は、原則として固定資産の所有者であるが、例外として以下の事態が生じた場合には、所有者課税が不能或いは不合理となるため、使用者等を所有者とみなして納税義務者とすることができる。
災害等により所有者の所在が不明の場合(地方税法第 価格補正の手法を中心に 343条第4項)
国が買収し、又は収納した農地等に係る場合(地方税法第 343条第5項)
土地区画整理事業の施行に係る仮換地等の場合(地方税法第 343条第6項)
公有水面の埋立地等の場合(地方税法第 343条第7項)
信託に係る償却資産の場合(地方税法第 343条第8項)
家屋の所有者以外の者が取り付ける家屋の附帯設備の場合
(地方税法第343条第9項)

無道路地とは、街路(路線)に全く接しない画地である。
無道路地の評点算出法は、固定資産評価基準別表第3に「原則として、当該無道路地を利用する場合において、その利用上最も合理的であると認められる路線の路線価に奥行価格補正率表(附表1又は奥行価格補正率表の経過措置関係を適用している地域にあっては附表8)によって求めた補正率、通路開設補正率表(附表9)によって求めた補正率及びその無道路地の近傍の宅地との均衡を考慮して定める無道路地補正率(下限0.60)を乗じて1平方メートル当たりの評点数を求め、これに当該無道路地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。」と定められている。
なお、通常、無道路地は建物を建築することが出来ない土地である。したがって、無道路地補正率は、現に建物敷地として利用している土地に係る補正率と解すると考えられることから、現に建物がなく、今後も建物の建設が許可されない土地について無道路地補正率の下限値「0.60」の適用は慎重に行うべきと思われる。

宅地の価格に影響を及ぼす諸要素のうち地域的にみて類似性の強い要素に従った区分であり、具体的には、宅地の利用状況が現実の利用状況において類似している地区のことである。
固定資産評価基準において例示されている用途地区は以下の通りである。
商業地区(繁華街・高度商業地区 (I II)・普通商業地区)
住宅地区(高級住宅地区・普通住宅地区・併用住宅地区)
工場地区(大工場地区・中小工場地区・家内工業地区)
観光地区
将来的には到達すべき目標として設定される都市計画上の用途地域とは異なり、鑑定評価において地域分析を行い近隣地域及び類似地域を判定する用途的地域とも異なる概念である。

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相続税の節税は土地評価を下げて大幅に節税が可能!対象になる土地20選とは

・土地の評価方法「路線価方式」と「倍率方式」

・土地評価が減額できる可能性がある土地

はじめに理解しておきたい、相続税の「評価額」とは?

相続税評価額とは

評価の基本的な考え方は 「相続が起きた日時点の換金価値」つまり「時価」 です。時価を基本として、財産ごとに決められている評価方法で「相続税評価額」を計算します。

土地の評価

この二つを土地の評価額に採用すると勘違いされやすいのですが、土地の評価を計算するために用いられるのは 「路線価」(郊外なら倍率方式) 価格補正の手法を中心に なので、注意してください。

また実際は、土地の形状や環境が多種多様なため、形が悪い土地や広すぎる土地などは、 評価額が大幅に減額できる 可能性があります。

位置補正について 位置補正を理解して移動体を正しく検査する

位置補正機能 とは内部処理では補正元ウィンドウの基準画像と入力画像との差を補正値として、補正先ウィンドウの座標軸を変化させることです。
そのため、補正元ウィンドウと補正先ウィンドウではモニタ上では同じに見える箇所でも、計測値として出力される座標点データの基準が違います。座標軸の異なるウィンドウ間で演算などをする場合は、 CCDの左上を常に原点とするデータ「絶対計測値(CV/XGではAB)」 を使用します。

位置補正の原理/回転中心点(パターンサーチを使った一括位置補正の場合)

位置補正とは補正元ウィンドウの計測結果が登録画像から入力画像に対して、どれだけ変化したかを計測し、その結果を補正先ウィンドウの座標軸の変化に反映させることです。
そして、角度データの場合はどの点を中心として角度を変化させるのかが非常に重要です。
この点を 回転中心点 といい、パターンサーチからX/Y/角度全てを補正した場合は、パターンの中心点が回転中心点となります。

位置補正の原理/回転中心点(パターンサーチを使った一括位置補正の場合)

位置補正の原理/回転中心点(パターンサーチを使った一括位置補正の場合)

角度を位置補正する際には、回転中心点を意識する必要があります。
角度補正はどの点を回転中心点とするかで、位置補正先ウィンドウの結果が大きく変わります。
角度を計測するパターンサーチの検出した座標を使用している場合 は、正しく補正されます。
また、演算を使って角度補正をする際も角度だけではなく、 どこを回転中心点として補正するか を把握していれば、正しい角度補正ができます。

土地の評価方法

路線価表の見方の加工用

一方のみ


路線価×奥行価格補正率×地積

2.正面路線と側方路線に接する宅地

正面と側方

<評価算式>
①正面路線価×奥行価格補正率
②側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率
③(①+②)×地積


(260,000×1.00>250,000×1.00 価格補正の手法を中心に ∴路線価260千円が正面路線価)(※1)
①260,000円×1.00
②250,000円×1.00×0.02
③(①+②)×300㎡=79,500,000円

奥行価格補正率は下記の「参考」を参照してください。付表1の奥行価格補正率における普通住宅地区の12m~24m未満の値を見ると、1.00であることがわかります。また付表2の側方路線影響加算率における準角地(※2)は0.02とわかります。
(※1)正面路線価の判定です。大きい方が正面路線価となります。
(※2)2つの道路に囲まれて、2方向に抜けられる土地を『角地』といいます。逆に、2つの道路に囲まれているけれども、1方向にしか抜けられない土地を『準角地』といいます。

3.正面路線と裏面路線に接する宅地

正面と裏面

<評価算式>
①正面路線価×奥行価格補正率
②裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率 価格補正の手法を中心に
③(①+②)×地積

4.路線に2以上の路線価が付されている宅地

2以上の路線価

5.不整形地の計算方法

不整形地一つだけ


①路線価×奥行価格補正率(注)
(注)地積/間口距離>or<想定整形地の奥行距離 ∴短い方→奥行価格補正率
② ①×不整形地補正率
③ ②×地積

<計算例>
(注1)330㎡/15m=22m>20m ∴20m→1.00 付表1奥行価格補正率表より
(注2)400㎡-330㎡/400㎡=17.5%→0.96 付表4地積区分表より普通住宅地区で330㎡<500㎡であるのでAとなります。付表5不整形地補正率表の普通住宅地のAでかげち割合が15%以上(17.5%)であるため、0.96となります。

6.価格補正の手法を中心に 不整形地の計算方法(不整形地を区分して整形地が得られる場合)

有利不利選択

不整形地を区分して整形地が得られる場合には、①不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法と、②不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法、のいずれかで課税価格に算入される金額が低くなる方を選択して納税者に有利な方を選択できます。

<算式>
①不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法
(イ)区分整形地A部分の自用地評価額
(ロ)区分整形地B部分の自用地評価額
(ハ)区分整形地C部分の自用地評価額
(ニ)×不整形補正率

②不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法
(イ)路線価×奥行価格補正率(注)
(注)地積/間口距離>or<想定整形地の奥行距離 ∴短い方→奥行価格補正率
(ロ)(イ)×不整形地補正率
(ハ)(ロ)×地積

<計算例>
①の場合
(イ)300,000円×0.98×525㎡=154,350,000円
(ロ)300,000円×1.00×225㎡=67,500,000円
(ハ)300,000円×1.00×300㎡=90,000,000円
(ニ)×0.98(注)=305,613,000円
(注)付表4地積区分表より普通商業・併用住宅地区で1,050㎡(525+225+300)≧1,000㎡であるのでC区分です。
1,575㎡-1,050㎡/1,575㎡=33.33%→0.98です。付表5不整形地補正率表の普通商業・併用住宅地区のC区分でかげ地割合が30%以上の場合は0.98であるからです。

②の場合
300,000円×1.00(注1)×0.98(注2)×1,050㎡=308,700,000円 価格補正の手法を中心に
(注1)1,050m/45m=23.3m<35m ∴23.3m→1.00 付表1奥行価格補正率表普通商業・併用住宅地区の20m以上24m未満は1.00であるためです。
(注2)上記の0.98を使用します。

7.間口が狭小かつ奥行が長大な宅地

間口狭小奥行長大


<付表6で間口狭小補正率の判定をする>
<付表7で(奥行距離/間口距離)の奥行長大補正率の判定をする> 価格補正の手法を中心に
(イ)路線価×奥行価格補正率
(ロ)(イ)×間口狭小補正率×奥行長大補正率
(ハ)(ロ)×地積

<計算例>
(250,000>200,000×0.92 ∴250千円が正面路線価)
(付表6の普通住宅地区間口5mは、0.94)
(付表7の普通住宅地区20m/5m=4は、0.94)
①×0.94×0.94=225,777円(円未満切捨)
② ①×100㎡=22,577,700円

8.がけ地等を有する宅地

がけ地等の例

がけ地等を有する宅地とは
がけ地等を有する宅地とは、平坦部分とがけ地部分等(通常の用途に供することができないと認められる部分)が一体になっている宅地を言います。
上図の場合は、斜面が南向きなのでがけ地の方位は南となります。

がけ地

<算式>
①路線価×奥行価格補正率(円未満切捨)
② ①×がけ地補正率(円未満切捨)
③ ②×地積
<がけ地補正率の選定>
がけ地/総地積の割合及び方位(がけ地斜面の向き)で選定します。
<奥行価格補正率の選定>
がけ地部分ががけ地でないものとした場合の奥行距離に応じて選定します。

<計算例>
付表8で60㎡/240㎡=0.25かつ北向き ∴0.88
180,000円×1.00×0.88×240㎡=38,016,000円

9.地区区分の異なる宅地

地区区分の異なる宅地

<正面路線価の判定方法>
a路線価×a地区区分の奥行価格補正率>or<b路線価×b地区区分の奥行価格補正率
∴路線価の高い方が正面路線価

①正面路線価×奥行価格補正率(円未満切捨)
②路線価×正面路線価の地区区分に応じる奥行価格補正率×正面路線価の地区区分に応じる補正率(側方・裏面)(円未満切捨)
③(①+②)×地積

10.セットバックを必要とする宅地

セットバック解説

セットバック

<算式>
自用地評価額-自用地評価額×セットバック部分地積/宅地の総地積×0.7

<計算例>
400,000円×1.00×300㎡=120,000,000円
120,000,000円-120,000,000円×10㎡/300㎡×0.7=117,200,000円

路線価とは?調べ方や計算方法を紹介

1.路線価とは何か?路線価が分かると何が分かるか

地図と人の模型

1-1.路線価とは

令和3年度八王子路線価

1-2.路線価は税金の計算や不動産の価値が分かる

①公示価格
②基準地標準価格
③固定資産税評価額
④相続税評価額

公示価格基準地標準価格固定資産税評価額相続税評価額
内容一般の土地取引価格の指標となる価格一般の土地取引価格の指標となる価格(公示価格の補足)固定資産税、不動産取得税などの計算の基礎となる価格相続税や贈与税の計算の基礎となる価格
決定機関国土交通省都道府県市町村国税庁
基準日1月1日(毎日)7月1日(毎年)1月1日(3年に1度)1月1日(毎年)
公表日3月下旬9月下旬3月または4月7月1日

つまり、 路線価が分かると実際の取引価格を予想できる のです。

2.路線価の調べ方や手順

地図を見上げる人の模型

①「東京都」を選択
②「中央区」を選択
③「銀座1」「銀座2」など調べたい住所を選択
東京都中央区銀座線の路線価

3.路線価の具体的な計算方法

男性と女性と製図

3-1.路線価図の見方、記号の意味

路線価図の一例

3-1-1.路線価図の記号は地区を表す

3-1-2.路線価に並ぶ数字は路線価を表す

3-1-3.路線価図の右側にあるのは借地権割合

アルファベット借地権の割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

3-2.路線価図を基にした相続税評価額の計算方法

千葉県松戸市市の路線価図

3-2-1.自用地の場合

ちなみに、土地の形状によっては相続税評価額の補正が認められています。「接している道路からの土地の奥行きが深すぎる」「形がいびつ」といった特徴を持つ土地は比例して利用価値も低くなるため、同様に 評価額も減額できるよう価格補正制度が存在している のです。

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